WBMiP III.3120.163.2026
INDYWIDUALNA INTERPRETACJA PRAWA PODATKOWEGO
Prezydent Miasta Gdańska, działając na podstawie art. 14j § 1 i § 3 w zw. z art. 14b, art. 14c i art. 14k § 1 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa, dalej Op (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), w zw. z art. 5 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, dalej upol (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 70 ze zm.), po ponownym rozpatrzeniu wniosku z dnia o udzielenie Pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie stwierdza, iż stanowisko Wnioskodawcy, w sprawie oceny prawnej w odniesieniu do przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego w zakresie opodatkowania podatkiem od nieruchomości:
1. „powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych, wynajmowanych przez Spółkę osobom fizycznym na podstawie umów najmu długoterminowego na ich cele mieszkaniowe, jak również związanych z tymi lokalami pomieszczeń wspólnych i technicznych, pełniących funkcje pomocniczą i techniczną dla tych lokali (tj. np. ciągów komunikacyjnych, pomieszczeń przeznaczonych na instalacje techniczne, komórek lokatorskich) według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe;
2. „powierzchni wynajmowanych długoterminowo innemu przedsiębiorcy, o ile przedmiotowe powierzchnie były udostępniane przez tego przedsiębiorcę jego pracownikom dla realizacji przez pracowników własnych potrzeb mieszkaniowych według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe;
3. „powierzchni stanowisk garażowych wynajmowanych osobom fizycznym w ramach umów najmu długoterminowego lokali mieszkalnych (jako dodatkowy element umowy najmu), jak również związanych z tymi stanowiskami powierzchni boksów na akcesoria samochodowe według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe;
4. „powierzchni stanowisk garażowych, jak również związanych z tymi stanowiskami powierzchni boksów na akcesoria samochodowe, wynajmowanych długoterminowo innemu przedsiębiorcy, o ile przedmiotowe powierzchnie były udostępniane przez tego przedsiębiorcę jego pracownikom łącznie z lokalami mieszkalnymi udostępnionymi celem realizacji potrzeb mieszkaniowych pracowników według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe;
5. „powierzchni stanowisk garażowych wynajmowanych osobom fizycznym w ramach umów najmu długoterminowego lokali mieszkalnych (jako dodatkowy element umowy najmu), jak również związanych z tymi stanowiskami powierzchni boksów na akcesoria samochodowe według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. e ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe;
6. „powierzchni stanowisk garażowych, jak również związanych z tymi stanowiskami powierzchni boksów na akcesoria samochodowe, wynajmowanych długoterminowo innemu przedsiębiorcy, o ile przedmiotowe powierzchnie były udostępniane przez tego przedsiębiorcę jego pracownikom łącznie z lokalami mieszkalnymi udostępnionymi celem realizacji potrzeb mieszkaniowych pracowników według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. e ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe;
7. „gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 1 lit. c ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu (dalej Spółka) złożył wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego. Wnioskodawca wskazał, że jako Spółka jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi (PKD 68.20.Z).
W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.
Od kwietnia 2022 r. Spółka jest właścicielem nieruchomości na terenie (dalej Nieruchomość). Nieruchomość, zgodnie z Ewidencją Gruntów i Budynków jest sklasyfikowana jako tereny mieszkaniowe (B) i jest zabudowana czterema kilkukondygnacyjnymi wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi (dalej budynki A, B, C i D). Oprócz budynków mieszkalnych, na nieruchomości poza bryłą budynków znajdują się również pełniące funkcję pomocniczą wobec budynku mieszkalnego budowle i obiekty małej architektury, takie jak np. ławki, plac zabaw, szlaban wjazdowy, oświetlenie, trejaż, kosze na odpadki.
W budynkach mieszkalnych rozróżnić należy powierzchnie znajdujące się na kondygnacji podziemnej i powierzchnie w ramach kondygnacji nadziemnych.
Na kondygnacji podziemnej znajdują się hale garażowe, na obszarze których przede wszystkim należy wyróżnić powierzchnie parkingowe i ciągi komunikacyjne, jak również powierzchnie przeznaczone na pomieszczenia pomocnicze (np. komórki lokatorskie, boksy dla właścicieli miejsc parkingowych, rowerownia) oraz pomieszczenia techniczne służące właściwemu funkcjonowaniu budynku jako całości (np. rozdzielnia elektryczna, instalacja oddymiania, przyłącze wody itd.). Kondygnacje podziemne obejmują dwie powierzchnie znajdujące się odpowiednio pod budynkami A i B oraz C i D.
W ramach kondygnacji nadziemnych wyodrębnione zostały lokale mieszkalne oraz jeden lokal użytkowy (w budynku A, aktualnie zajęty przez ochronę budynku). Lokale mieszkalne wyodrębnione w budynkach od momentu nabycia Nieruchomości przez Spółkę były przeznaczane wyłącznie na najem długoterminowy (rozumiany jako najem na czas określony nie krótszy niż jeden rok albo na czas nieokreślony) do celów mieszkaniowych i były zajmowane przez osoby fizyczne, realizujące w ramach najmu własne potrzeby mieszkaniowe. W kilku przypadkach Spółka udzieliła zajmującym te lokale najemcom zgody na prowadzenie w nich dodatkowo działalności gospodarczej o charakterze biurowym (nieuciążliwym dla innych mieszkańców), przy czym te same osoby te lokale cały czas zamieszkiwały. Oprócz samych powierzchni lokali, na kondygnacjach nadziemnych można też wyszczególnić powierzchnie komunikacyjne (np. korytarze, przedsionki).
Posiadanie lokali mieszkalnych w większości przypadków było uregulowane poprzez umowy najmu długoterminowego, zawierane bezpośrednio przez Spółkę z osobami fizycznymi. Odpowiednio w ramach przedmiotowych umów najmu są zwierane dodatkowe zapisy o wynajmie miejsc parkingowych w halach garażowych, jako dodatkowym (opcjonalnie - nie każdy najemca lokalu mieszkalnego jednocześnie zawierał umowę najmu stanowiska garażowego). Jedynym wyjątkiem była umowa najmu zawierana przez Spółkę z innym przedsiębiorcą, który na okres od czerwca 2022 r. do maja 2023 r. wynajął lokale mieszkalne w budynku A oraz część miejsc garażowych w hali garażowej pod budynkami A i B, które udostępnił swoim pracownikom w celu zaspokojenia przez nich własnych potrzeb mieszkaniowych. Od czerwca 2023 r. do dnia przedłożenia przedmiotowego wniosku przez Spółkę powierzchnie te uległy istotnemu ograniczeniu, a z końcem maja 2024 r. - kiedy to umowa najmu z tym przedsiębiorcą wygaśnie - zwolnione powierzchnie najmu zostaną przeznaczone do wynajmu długoterminowego dla osób fizycznych (w ramach umów zwieranych bezpośrednio z osobami fizycznymi na cele mieszkalne).
Spółka w przyszłości planuje, aby zawsze 100 % powierzchni lokali mieszkalnych w budynku było udostępnianych wyłącznie osobom fizycznym w ramach umów najmu długoterminowego najmu, wyłącznie w celu zaspokojenia ich własnych potrzeb mieszkaniowych. Prowadzenie działalności gospodarczej w przedmiotowych lokalach będzie mogło mieć charakter uboczny, tj. osoba prowadząca działalność będzie musiała jednocześnie w danym lokalu stale zamieszkiwać. Analogicznie, tylko najemcom lokali mieszkalnych będzie przysługiwała możliwość dodatkowego, opcjonalnego najmu stanowiska garażowego w hali garażowej.
W związku z opisanym stanem faktycznym, jak również rozważanymi przez Spółkę planami związanymi z Nieruchomością, Spółka zadała pytanie, czy powinna ona w odniesieniu do znajdujących się na terenie miasta Gdańska budynków na Nieruchomości stosować w całości (lub choćby w części) stawkę podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych czy dla budynków mieszkalnych zajętych na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Analogicznie przedmiotowe pytanie dotyczy również gruntów związanych z tymi budynkami.
W związku z powyższym opisem zaistniałego stanu faktycznego zadano następujące pytania:
1. „Czy w świetle opisanego stanu faktycznego, Spółka powinna stosować w odniesieniu do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych, wynajmowanych przez Spółkę osobom fizycznym na podstawie umów najmu długoterminowego na ich cele mieszkaniowe, jak również związanych z tymi lokalami pomieszczeń wspólnych i technicznych, pełniących funkcje pomocniczą i techniczną dla tych lokali (tj. np. ciągów komunikacyjnych, pomieszczeń przeznaczonych na instalacje techniczne, komórek lokatorskich) stawkę podatku od nieruchomości, przewidzianą dla budynków mieszkalnych, według art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a upol?”
2. „Czy Spółka powinna stosować stawkę podatku od nieruchomości przewidzianą dla budynków mieszkalnych według art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a upol, również w stosunku do powierzchni wynajmowanych długoterminowo innemu przedsiębiorcy, o ile przedmiotowe powierzchnie były udostępniane przez tego przedsiębiorcę jego pracownikom dla realizacji przez pracowników własnych potrzeb mieszkaniowych?”
3. „Czy powierzchnie stanowisk garażowych wynajmowanych osobom fizycznym w ramach umów najmu długoterminowego lokali mieszkalnych (jako dodatkowy element umowy najmu), jak również związanych z tymi stanowiskami powierzchni boksów na akcesoria samochodowe powinny być opodatkowane przez Spółkę przy zastosowaniu stawki podatku od nieruchomości przewidzianej dla budynków mieszkalnych, tj. według art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a upol?”
4. „Czy Spółka powinna stosować stawkę podatku od nieruchomości przewidzianą dla budynków mieszkalnych według art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a upol, również w stosunku do powierzchni stanowisk garażowych, jak również związanych z tymi stanowiskami powierzchni boksów na akcesoria samochodowe, wynajmowanych długoterminowo innemu przedsiębiorcy, o ile przedmiotowe powierzchnie były udostępniane przez tego przedsiębiorcę jego pracownikom łącznie z lokalami mieszkalnymi udostępnianymi celem realizacji potrzeb mieszkaniowych pracowników?”
5. „Czy - w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 3 - powierzchnie stanowisk garażowych wynajmowanych osobom fizycznym w ramach umów najmu długoterminowego lokali mieszkalnych (jako dodatkowy element umowy najmu), jak również związanych z tymi stanowiskami powierzchni boksów na akcesoria samochodowe, powinny być opodatkowane przez Spółkę przy zastosowaniu stawki podatku od nieruchomości przewidzianej dla budynków pozostałych, tj. według art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e upol?”
6. „Czy - w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 4 - powierzchnie stanowisk garażowych wynajmowanych długoterminowo innemu przedsiębiorcy o ile przedmiotowe powierzchnie były udostępniane przez tego przedsiębiorcę jego pracownikom łącznie z lokalami mieszkalnymi udostępnionymi celem realizacji potrzeb mieszkaniowych pracowników, powinny być opodatkowane przez Spółkę przy zastosowaniu stawki podatku od nieruchomości przewidzianej dla budynków pozostałych, tj. według art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e upol?”
7. „Czy Spółka powinna w przypadku gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi stosować stawkę określoną dla gruntów pozostałych, tj. według art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c upol?”
Wnioskodawca, przedstawiając własne stanowisko, w sprawie przedstawionego stanu faktycznego stwierdził, że:
1. Powierzchnie lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych, wynajmowanych przez Spółkę długoterminowo osobom fizycznym na ich cele mieszkaniowe, jak również związanych z tymi lokalami pomieszczeń wspólnych i technicznych, pełniących funkcję pomocniczą i techniczną dla tych lokali, powinny być opodatkowane według stawki dla budynków mieszkalnych określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a upol.;
2. Opodatkowaniu według stawki dla budynków mieszkalnych określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a upol powinny podlegać również powierzchnie udostępniane pod wynajem długoterminowy innemu przedsiębiorcy, który z kolei udostępnia je swoim pracownikom dla realizacji ich celów mieszkaniowych.;
3. W przypadku stanowisk garażowych wynajmowanych w ramach umów najmu długoterminowego razem z lokalem mieszkaniowym, opodatkowanie powinno być analogiczne jak dla samego lokalu, tj. według stawki określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a upol.;
4. W stosunku do powierzchni stanowisk garażowych, jak również związanych z tymi stanowiskami powierzchni boksów na akcesoria samochodowe, wynajmowanych długoterminowo innemu przedsiębiorcy, o ile przedmiotowe powierzchnie były udostępniane przez tego przedsiębiorcę jego pracownikom łącznie z lokalami mieszkalnymi udostępnionymi celem realizacji potrzeb mieszkaniowych pracowników, Spółka powinna stosować stawkę podatku od nieruchomości przewidzianą dla budynków mieszkalnych według art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a upol.,
5. W przypadku gruntów wchodzących w skład Nieruchomości związanych z posadowionymi na niej budynkami mieszkalnymi, powinny one podlegać opodatkowaniu według stawki dla gruntów pozostałych (art. 5 ust. 1 pkt 1 lit.c upol).
W uzasadnieniu stanowiska we wniosku Wnioskodawca wskazał, że na gruncie upol, w przypadku nieruchomości mieszkalnych występuje istotne rozróżnienie w ich traktowaniu w odniesieniu do stanowiących ich element budowli oraz budynków mieszkalnych i związanych z nimi gruntów.
W przypadku budowli posiadanych przez przedsiębiorcę (takich jak np. Spółka) mamy praktycznie zawsze do czynienia z budowlami związanymi z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą - stanowi o tym art. la ust 1 pkt 3 upol.
Na gruncie upol tylko w jednym jedynym przypadku budowle posiadane przez przedsiębiorcę są traktowane jako niezwiązane z taką działalnością - w przypadku wydania decyzji rozbiórkowej o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy Prawo budowlane albo odpowiedniej decyzji organu nadzoru górniczego (art. la ust. 2 a pkt 3 upol).
Natomiast w przypadku budynków mieszkalnych i związanych z nimi gruntów sytuacja jest inna. Takie budynki (i związane z nimi grunty) nie stanowią budynków / gruntów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. W tym zakresie jednoznacznie wyklucza to art. la ust. 1 pkt 3 w zw. z art. la ust. 2 a pkt 1 upol.
Powyższa uwaga o budynkach mieszkalnych / gruntach ma podstawowe znaczenie w kontekście ustalenia właściwej stawki podatku od nieruchomości - w oparciu o art. 5 ust. 1 upol.
Zdaniem Wnioskodawcy, co do budynków mieszkalnych (ich części) - zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b upol tylko takie budynki (ich części) zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej podlegają najwyższej stawce opodatkowania przeznaczonej dla przedsiębiorców (tj. według art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b upol). Jeśli budynek mieszkalny (jego część) nie jest zajęty na cele prowadzenia działalności gospodarczej, ma zastosowanie stawka dla budynków mieszkalnych określona według art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a upol. Natomiast odnośnie gruntów związanych z budynkiem mieszkalnym zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a upol wyłącznie grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej podlegają najwyższej stawce opodatkowania przeznaczonej dla przedsiębiorców. Ponieważ grunty związane z budynkami mieszkalnymi nie stanowią gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, automatycznie oznacza to opodatkowanie według stawki dla gruntów pozostałych (art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c upol; zastosowanie przepisów - zdaniem Wnioskodawcy - art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b i d jest wykluczone).
Powyższe oznacza, że dla określenia zasad opodatkowania budynku mieszkalnego (jego części) i związanych z nimi gruntów niezbędne jest ustalenie, czy budynek mieszkalny (jego część) jest zajęty na cele prowadzenia działalności gospodarczej.
Upol nie definiuje, czym jest budynek mieszkalny (jego część) „zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej”. Konsekwencją braku tej definicji w ustawie, jest konieczność odniesienia się do językowego znaczenia tego pojęcia, co w praktyce oznacza konieczność odniesienia się do wykładni dokonywanej przez orzecznictwo sądowe.
Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego PWN (http://sjp.pwn.pl/) pojęcie „zająć” oznacza „zapełnić sobą lub czymś przestrzeń lub powierzchnię”. „Zajęcie na cele prowadzenia działalności gospodarczej” w przypadku budynku mieszkalnego oznacza zatem, że dana przestrzeń lub powierzchnia jest zajęta wyłącznie na wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem takiej działalności, a jej domyślna podstawowa funkcja mieszkalna jest wykluczona.
Ocena ta jest związana z weryfikacją faktu (okoliczności faktycznej), czy powierzchnia jest „zajmowana” na prowadzenie działalności gospodarczej czy też na cele mieszkaniowe przez jej faktycznego użytkownika, tj. osobę, która z takiej powierzchni korzysta, wykorzystując przy tym znajdującą się na terenie samego budynku, jak i lokalu mieszkalnego instalacji, wyposażenia i innych funkcjonalności.
Takim użytkownikiem może być sam właściciel prawny powierzchni (jeśli sam faktycznie z niej korzysta), ale inaczej będzie w sytuacji gdy dana powierzchnia jest wynajmowana. W tej sytuacji użytkownikiem będzie osoba faktycznie tę powierzchnię użytkująca na podstawie umowy najmu (tj. najemca). Dodatkowo, aby uznać, że dana powierzchnia w budynku mieszkalnym jest „zajęta” na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie może ona jednocześnie spełniać funkcji mieszkalnej.
Zatem, Wnioskodawca wskazuje, że w przypadku budynku mieszkalnego, w którym wynajmowane są poszczególne lokale, nie ma wątpliwości, że powierzchnię „zajętą” dla celów prowadzenia działalności gospodarczej będzie np. powierzchnia kancelarii prawnej, gabinetu dentystycznego, biura rachunkowego. Taką powierzchnią będzie też lokal wynajmowany w ramach tzw. najmu krótkoterminowego samodzielnie przez właściciela nieruchomości lub - na zasadach współpracy - przez wyspecjalizowanych operatorów tj. podmioty posiadające niezbędne doświadczenie, oprogramowanie, strukturę organizacyjną pozwalającą na oferowanie usług najmu krótkoterminowego.
W tym zakresie nie jest sporne, że dany lokal pełni funkcję „hotelową”, a użytkownicy lokalu nie realizują w nim swoich potrzeb mieszkaniowych, ale potrzeby krótkotrwałego zakwaterowania np. w podróży.
Inny charakter - zdaniem Wnioskodawcy - ma jednak sytuacja dotycząca mieszkania wynajętego długoterminowo, w którym trwale mieszkają ludzie realizujący w tym mieszkaniu własne potrzeby mieszkaniowe. Takie lokale mają jednoznacznie funkcję mieszkalną, która jest spójna z podstawowym przeznaczeniem budynku mieszkalnego.
Tak będzie nawet w sytuacji, gdy dana osoba mieszkająca w lokalu mieszkalnym dodatkowo wykonuje ubocznie na jego powierzchni działalność gospodarczą, nieskutkującą ingerencją w substancję danego lokalu i zmianą jego charakteru. Powyższe stanowisko - zdaniem Wnioskodawcy - potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych (wyroki NSA z dnia 12.07.2023 r., sygn. akt III FSK 250/23, z dnia 22.1 1.2023 r. sygn. akt III ESK 3831 /21, III ESK 4264/21 i III ESK 4897/21, wyrok WSA w Warszawie z dnia 15.1 1.2023 r., sygn. akt III SA/Wa 1346/23 i WSA w Krakowie sygn. akt I SA/Kr 364/23).
Powyższe uwagi do Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku należy zatem uznać, że powierzchnie użytkowe lokali mieszkalnych udostępnionych zarówno w ramach umów najmu długoterminowego zawieranych bezpośrednio miedzy Spółką a osobą (osobami), które mają w lokalu realizować swoje potrzeby mieszkaniowe, jak i w sytuacji, gdy Spółka wynajmie te lokale najpierw innemu przedsiębiorcy, a ten udostępni je (długoterminowo) swoim pracownikom (na cele realizacji przez nich potrzeb mieszkaniowych), powinny być opodatkowane według stawki dla budynków mieszkalnych, tj. na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a upol. Mamy tu bowiem jednoznaczną sytuację prymatu funkcji mieszkalnej nad funkcją usługową / prowadzenia działalności gospodarczej.
W ocenie Wnioskodawcy jeśli zatem stanowiące główny komponent powierzchni budynków mieszkalnych Nieruchomości lokale mieszkalne należy objąć stawką podatkową właściwą dla budynków mieszkalnych, to analogicznie powinno to mieć miejsce w przypadku:
- powierzchni użytkowych budynku niebędących bezpośrednio powierzchniami samych lokali mieszkalnych, ale wykorzystywanych dla pełnienia służących tym lokalom funkcji technicznych (np. pomieszczenia przeznaczone na rozdzielnię elektryczną, instalacja oddymiania, przyłącze wody itd.) czy pomocniczych (np. komórki lokatorskie, boksy, pomieszczenia na rowery). Ta sama reguła ma zastosowanie do ciągów komunikacyjnych budynków, o ile - tak jak szyby dźwigowe czy klatki schodowe - nie są jednoznacznie wyłączone z podstawy opodatkowania, tj. powierzchni użytkowej budynku;
- powierzchni hali garażowej w zakresie stanowisk garażowych oraz powiązanych z nimi boksów, o ile są związane funkcjonalnie (jako dodatkowy element umowy najmu) z umowami najmu długoterminowego lokali mieszkalnych wynajmowanych na cele mieszkaniowe. Taki związek miejsca garażowego z lokalem mieszkalnym skutkuje koniecznością zastosowania stawki podatkowej dla budynku mieszkalnego.
W odniesieniu natomiast do kwestii opodatkowania gruntów wchodzących w skład Nieruchomości, to w opinii Wnioskodawcy powinny one być praktycznie w całości opodatkowane według stawki dla tzw. gruntów pozostałych, określonej według art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. c upol. Ze względu na to, że są one jednoznacznie związane z budynkami mieszkalnymi posadowionymi na Nieruchomości, nie stanowią - ze względu na brzmienie art. la ust. 1 pkt 3 w zw. z art. la ust. 2 a pkt 1 - gruntów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Jak podkreśla Wnioskodawca wyjątek może być co najwyżej poczyniony dla powierzchni gruntu określonej proporcjonalnie do powierzchni wspomnianego w opisie stanu faktycznego lokalu użytkowego do powierzchni użytkowej wszystkich lokali znajdujących się w budynkach mieszkalnych na Nieruchomości.
W dniu 25.07.2024 r. tut. organ podatkowy wezwał Wnioskodawcę do udzielenia informacji, czy budynki, będące własnością Spółki i objęte przedmiotowym wnioskiem:
- stanowią środek trwały lub środek trwały w budowie Spółki,
- zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Spółki.
W odpowiedzi z dnia 29.07.2024 r. Wnioskodawca potwierdził, że budynki, będące własnością Spółki i objęte wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego stanowią środek trwały Spółki i zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Spółki.
W dniu 5.08.2024 r. Prezydent Miasta Gdańska wydał interpretację indywidualną, w której stwierdził, że:
1 ) lokale mieszkalne w budynkach mieszkalnych wynajmowane przez spółkę osobom fizycznym na podstawie umów najmu długoterminowego na ich cele mieszkalne;
2) powierzchnie wynajmowane długoterminowo innemu przedsiębiorcy, udostępniane przez niego jego pracownikom dla realizacji przez nich własnych potrzeb mieszkaniowych;
3) powierzchnie stanowisk garażowych wynajmowane osobom fizycznym w ramach umów najmu długoterminowego lokali mieszkalnych (jako dodatkowy element umowy najmu), jak również związane z tymi stanowiskami powierzchnie boksów na akcesoria samochodowe;
4) powierzchnie stanowisk garażowych, jak również związane z tymi stanowiskami powierzchnie boksów na akcesoria samochodowe, wynajmowane długoterminowo innemu przedsiębiorcy, udostępniane przez tego przedsiębiorcę jego pracownikom łącznie z lokalami mieszkalnymi udostępnionymi celem realizacji potrzeb mieszkaniowych tych pracowników;
5) powierzchnie stanowisk garażowych wynajmowane osobom fizycznym w ramach umów najmu długoterminowego lokali mieszkalnych (jako dodatkowy element umowy najmu), jak również związane z tymi stanowiskami powierzchnie boksów na akcesoria samochodowe;
6) powierzchnie stanowisk garażowych, jak również związane z tymi stanowiskami powierzchnie boksów na akcesoria samochodowe, wynajmowane długoterminowo innemu przedsiębiorcy, i udostępniane przez tego przedsiębiorcę jego pracownikom, łącznie z lokalami mieszkalnymi udostępnianymi celem realizacji potrzeb mieszkaniowych tych pracowników;
7) grunty związane z budynkami mieszkalnymi;
nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a upol.
Wyrokiem z dnia 28.01.2025 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, sygn. akt I SA/Gd 788/24, uchylił zaskarżona interpretację indywidualną.
Z kolei wyrokiem z dnia 28.01.2026 r. Naczelny Sąd Administracyjny, sygn. akt III FSK 845/25, oddalił skargę kasacyjną wniesioną przez Prezydenta Miasta Gdańska.
W dniu 15.04.2026 r. organ podatkowy wezwał Wnioskodawcę do udzielenia szczegółowych wyjaśnień dotyczących przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego poprzez wskazanie, czy hale garażowe znajdujące się w budynkach, będących własnością Spółki i objęte przedmiotowym wnioskiem:
stanowią odrębne lokale niemieszkalne i mają odrębną od budynku księgę wieczystą;
- stanowią część budynku mieszkalnego i nie mają wyodrębnionej od budynku księgi wieczystej.
W odpowiedzi z dnia 22.04.2026 r. Wnioskodawca wyjaśnił, że hale garażowe znajdujące się w budynkach objętych wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej stanowią część budynku mieszkalnego i nie mają wyodrębnionej od budynku księgi wieczystej / wyodrębnionych od budynku ksiąg wieczystych.
Prezydent Miasta Gdańska po rozpatrzeniu przedmiotowego wniosku, w świetle obowiązującego stanu prawnego, wyjaśnia co następuje.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 12.01 .1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, dalej upol, (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 70 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają: grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W świetle art. 3 ust. 1 ww. ustawy podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:
1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3,
2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,
3) użytkownikami wieczystymi gruntów,
4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych nie stanowiących odrębnych nieruchomości,
b) jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.
Natomiast w myśl art. la ust. 1 pkt 3 upol grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a.
Jednocześnie art. la ust. 2a pkt 1 cyt. ustawy stanowi, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami.
Na podstawie art. 5 ust. 1 upol rada gminy, w drodze uchwały, określa wysokość stawek podatku od nieruchomości.
Z kolei ustawodawca określa maksymalne stawki dla poszczególnych kategorii budynków, w tym wyższe dla budynków związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz od budynków mieszkalnych i ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, a niższe-preferencyjne dla budynków mieszkalnych.
NSA w wyroku z dnia 28.01.2026 r., sygn. akt III FSK 845/25, wskazał, że problem występujący w niniejszej sprawie został rozstrzygnięty uchwałą składu siedmiu sędziów NSA z 21.10.2024 r., III FPS 2/24, której teza brzmi następująco: "Budynki, sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 1 7 maja 1 989 r. pustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2024 r. poz. 1 1 51 z późn. zm.) jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, w takiej części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. [poz. 70 z późn. zm.)".
W treści cytowanej uchwały wskazano również, że: „za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane natomiast te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu). Biorąc pod uwagę preferencyjne opodatkowanie lokali mieszkalnych, istotne jest to, by w budynku (lokalu) takim realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w przedstawionym wyżej rozumieniu. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, czy funkcja ta (tzn. mieszkaniowa) realizowana jest przez podatnika, czy jego najemcę.”
Z kolei w przywołanym wyroku NSA z dnia 28.01.2026 r. doprecyzowano, że „przez realizację potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć pobyt osoby fizycznej w lokalu znajdującym się w budynku sklasyfikowanym w tej części w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalny, jaki cechuje się zaspokajaniem codziennych potrzeb życiowych tej osoby w mieszkaniu faktycznie zajmowanym w celu zaspokojenia potrzeb domowych, rodzinnych, zawodowych i innych w danym okresie, polegającym na nocowaniu, stołowaniu się i wypoczynku.”
Wnioskodawca wskazał, że hale garażowe znajdujące się w budynkach objętych wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej stanowią część budynku mieszkalnego nie mają wyodrębnionej od budynku księgi wieczystej/wyodrębnionych od budynku ksiąg wieczystych.
Wobec powyższego, w przypadku gdy hala garażowa posiada jedną wspólną księgę wieczystą z budynkiem mieszkalnym (i nie jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej), jej powierzchnia podlega stawce podatku „od budynków mieszkalnych lub ich części”.
W konsekwencji tut. organ podatkowy stwierdza, iż stanowisko Wnioskodawcy, że:
1. „powierzchnie użytkowe lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych, wynajmowane przez Ravensden sp. z o.o. osobom fizycznym na podstawie umów najmu długoterminowego na ich cele mieszkaniowe, jak również związanych z tymi lokalami pomieszczeń wspólnych i technicznych, pełniących funkcje pomocniczą i techniczną dla tych lokali (tj. np. ciągów komunikacyjnych, pomieszczeń przeznaczonych na instalacje techniczne, komórek lokatorskich) będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe;
2. „powierzchnie budynków / lokali wynajmowanych długoterminowo innemu przedsiębiorcy, o ile przedmiotowe powierzchnie były udostępniane przez tego przedsiębiorcę jego pracownikom dla realizacji przez pracowników własnych potrzeb mieszkaniowych będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe;
3. „powierzchnie stanowisk garażowych wynajmowanych osobom fizycznym w ramach umów najmu długoterminowego lokali mieszkalnych (jako dodatkowy element umowy najmu), jak również związanych z tymi stanowiskami powierzchni boksów na akcesoria samochodowe będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe;
4. „powierzchnie stanowisk garażowych, jak również związane z tymi stanowiskami powierzchnie boksów na akcesoria samochodowe, wynajmowanych długoterminowo innemu przedsiębiorcy, o ile przedmiotowe powierzchnie były udostępniane przez tego przedsiębiorcę jego pracownikom łącznie z lokalami mieszkalnymi udostępnionymi celem realizacji potrzeb mieszkaniowych pracowników będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe;
5. „powierzchnie stanowisk garażowych wynajmowanych osobom fizycznym w ramach umów najmu długoterminowego lokali mieszkalnych (jako dodatkowy element umowy najmu), jak również związanych z tymi stanowiskami powierzchnie boksów na akcesoria samochodowe będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. e ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe;
6. „powierzchnie stanowisk garażowych, jak również związanych z tymi stanowiskami powierzchnie boksów na akcesoria samochodowe, wynajmowanych długoterminowo innemu przedsiębiorcy, o ile przedmiotowe powierzchnie były udostępniane przez tego przedsiębiorcę jego pracownikom łącznie z lokalami mieszkalnymi udostępnionymi celem realizacji potrzeb mieszkaniowych pracowników będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. e ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe;
7. „grunty związane z budynkami mieszkalnymi będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt. 1 lit. c ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 170 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r., poz. 143) orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Wskazane związanie oznacza, że podmioty w nim wymienione muszą przyjmować, że dana kwestia prawna kształtuje się tak, jak stwierdzono w prawomocnym orzeczeniu i w kolejnym postępowaniu, w którym pojawi się dana kwestia, nie może ona być już ponownie badana.
Niniejsza interpretacja udzielona została w oparciu o przepisy prawa podatkowego obowiązujące na dzień wydania interpretacji przez organ podatkowy i dotyczy opisanego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego.
Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnymi błędem lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego, podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona interpretacja traci swą aktualność.
W myśl art. 14na w związku z art. 1 19a ustawy Ordynacja podatkowa ochrona wynikająca z indywidualnych interpretacji prawa podatkowego jest wyłączona w zakresie stosowania klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania.
POUCZENIE
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Aleja Zwycięstwa 1 6/1 7, 80-219 Gdańsk.
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.) skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 S 2 pkt 4a. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi na adres:
Prezydent Miasta Gdańska, ul. Nowe Ogrody 8/1 2, 80-803 Gdańsk.