DECYZJA
Na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071, z 2001 r. Nr 49, poz. 509, z 2002 r. Nr 113, poz. 984, Nr 153, poz. 1271, Nr 169, poz. 1387, z 2003 r. Nr 130, poz. 1188, Nr 170, poz. 1660, z 2004 r. Nr 162, poz. 1692, z 2005 r. Nr 64, poz. 565, Nr 78, poz. 682, Nr 181, poz. 1524, z 2008 r. Nr 229, poz. 1539, z 2009 r. Nr 195, poz. 1501, Nr 216, poz. 1676, z 2010 r. Nr 40, poz. 230), art. 12 ust. 4a, 4f i 5 oraz art. 18 w zw. z art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, Nr 199, poz. 1227, z 2009 r. Nr 72, poz. 620),
orzeka się o:
- ustaleniu odszkodowania w kwocie 533 628,00 zł (słownie: pięćset trzydzieści trzy tysiące sześćset dwadzieścia osiem złotych 00/100),
z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr 31/1 o pow. 0,5160 ha, położonej w gminie M. Gdańsk, obręb 324S, powiat m. Gdańsk, objętej decyzją Wojewody Pomorskiego z dnia 21 września 2009 r., Nr WI.II/EZ/7119/6-09/8/09 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: ?Budowa Południowej Obwodnicy Miasta Gdańska (droga ekspresowa S7), na odcinku od Obwodowej Zachodniej Trójmiasta (węzeł ?Straszyn?) do włączenia do istniejącej drogi krajowej nr 7 w miejscowości Koszwały, na terenie gmin: Pruszcz Gdański, Kolbudy, miasto Gdańsk, Cedry Wielkie? stanowiącej uprzednio własność Pana Wincentego Wincz-Koderko, - zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do złożenia odszkodowania, określonego w punkcie pierwszym niniejszej decyzji, do depozytu sądowego,
UZASADNIENIE
W dniu 21 września 2009 r. Wojewoda Pomorski wydał decyzję Nr WI.II/EZ/7119/6-09/8/09 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: ?Budowa Południowej Obwodnicy Miasta Gdańska (droga ekspresowa S7), na odcinku od Obwodowej Zachodniej Trójmiasta (węzeł ?Straszyn?) do włączenia do istniejącej drogi krajowej nr 7 w miejscowości Koszwały, na terenie gmin: Pruszcz Gdański, Kolbudy, miasto Gdańsk, Cedry Wielkie?. Decyzją tą została objęta m.in. nieruchomość oznaczona jako działka nr 31/1 o pow. 0,5160 ha, położona w gminie M. Gdańsk, obręb 324S, powiat m. Gdańsk.
Na mocy art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych decyzji tej został nadany rygor natychmiastowej wykonalności.
Z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, tj. z dniem 05 listopada 2009 r., przedmiotowa nieruchomość przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa.
Na wstępie wyjaśnić należy, że jak wynika z wypisu z rejestru gruntów, sporządzonego dla działki nr 31/1, prowadzonego przez Wydział Geodezji Urzędu Miejskiego w Gdańsku, przedmiotowa nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. W rubryce o nazwie: ?Nr KW lub inne dokumenty? znajduje się zapis:
?KW BRAK?. Z kolei w rubrykach o nazwach: ?udział, forma władania? oraz ?Dane osoby fizycznej/instytucji? jako właściciela 1/1 udziałów w nieruchomości oznaczonej jako działka nr 31/1 o pow. 0,5160 ha, wpisany został Pan Wincenty Wincz-Koderko. Brak jest zapisów, dotyczących innych danych osobowych czy adresowych w/w.
W trakcie prowadzonego postępowania podjęto próbę ustalenia adresu zamieszkania Pana Wincentego Wincz-Koderko.
Pismem z dnia 29 czerwca 2010 r., Nr WG.III/NS/7724-420/09 zwrócono się do Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku z zapytaniem, czy dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr 31/1 była kiedykolwiek prowadzona księga wieczysta lub zbiór dokumentów.
Pismem z dnia 09 lipca 2010 r., Nr III Kw/367/2010, Zastępca Kierownika III Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku, poinformował, że nie udało się ustalić czy dla w/w nieruchomości był prowadzony zbiór dokumentów. W Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych nie figuruje Pan Wincenty Wincz-Koderko.
Pismem z dnia 29 czerwca 2009 r., Nr WG.III/NS/7724-420/09, zwrócono się do Wydziału Spraw Obywatelskich i Cudzoziemców Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku z prośbą o wskazanie aktualnego adresu zamieszkania Pana Wincentego Wincz-Koderko. W odpowiedzi, pismem z dnia 07 lipca 2010 r., Nr SO.III/5113/466/2010, Zastępca Dyrektora Wydziału Spraw Obywatelskich i Cudzoziemców Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku poinformował, że Pan Wincenty Wincz-Koderko nie figuruje w Terenowej Bazie Danych Województwa Pomorskiego.
Pismem z dnia 29 czerwca 2009 r., Nr WG.III/NS/7724-420/09, zwrócono się do Referatu Wymiaru Podatków Urzędu Miejskiego w Gdańsku z prośbą o wskazanie osoby, która opłaca podatek za nieruchomość, oznaczoną jako działka nr 31/1 oraz adresu tej osoby.
Pismem z dnia 25 sierpnia 2010 r., Nr WF II 3110/66/2010/DK, Kierownik Referatu Wymiaru Podatków Urzędu Miejskiego w Gdańsku poinformował, że działka nr 31/1 nie została zgłoszona do opodatkowania w organie podatkowym. Pan Wincenty Wincz ?Koderko nie figuruje w ewidencji podatników podatku rolnego
na terenie gminy Gdańsk, a Jego adres zamieszkania pozostaje nieustalony.
Z związku z powyższym, podkreślić należy, że jedynym dokumentem na podstawie którego można było ustalić właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka nr 31/1 o pow. 0,5160, był wypis z rejestru gruntów, prowadzony przez Wydział Geodezji Urzędu Miejskiego w Gdańsku, gdzie figuruje Pan Wincenty Wincz-Koderko.
Ponieważ nie udało się ustalić adresu zamieszkania Pana Wincentego Wincz-Koderko Wojewoda Pomorski skorzystał z możliwości jaką daje art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), który w sprawach nieuregulowanych w powołanym akcie odsyła do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (t. j. z 2010 r., Dz. U.
Nr 102, poz. 651 ze zm.). Artykuł 8 powołanej ustawy stanowi, że jeżeli przy załatwianiu spraw, o których mowa w przepisach działu III, nie istnieje możliwość zawiadomienia stron o decyzjach i innych czynnościach organów administracji publicznej ze względu na nieustalone adresy stron, stosuje się art. 49 Kodeksu postępowania administracyjnego. Z kolei w art. 49 kodeksu postępowania administracyjnego stwierdzono, że strony mogą być zawiadamiane o decyzjach i innych czynnościach organów administracji publicznej przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania, jeżeli przepis szczególny tak stanowi; w tych przypadkach zawiadomienie bądź doręczenie uważa się za dokonane po upływie czternastu dni od dnia publicznego ogłoszenia.
Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, z dnia 02 kwietnia 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 179/08, obwieszczenie lub inny zwyczajowo przyjęty sposób publicznego ogłoszenia powinny zostać dokonane stosownie do art. 49 k.p.a. "w danej miejscowości", przez co należy rozumieć ogłoszenie obwieszczenia lub inny zwyczajowy sposób publicznego ogłoszenia w pobliżu planowanego przedsięwzięcia. Zatem chodzi o ogłoszenie, obwieszczenie o zasięgu lokalnym.
Z kolei Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, w wyroku z dnia 23 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 45/10, zauważył, że na gruncie wykładni językowej pojęcie ?dzień publicznego ogłoszenia należy rozumieć, iż jest to termin, w którym doszło do publicznego (w sensie dostępności dla osób zainteresowanych) udostępnienia materiałów o określonej treści. Termin ten jest na gruncie przepisów prawa rozumiany jako zdarzenie pewne dające się obiektywnie określić.
W przypadku publicznego obwieszczenia należy uznać iż chodzi o moment, gdy obwieszczenie zostało umieszczone na tablicy ogłoszeń.
Stosując się do przywołanych powyżej uregulowań prawnych oraz stanowiska doktryny, pismem z dnia 05 stycznia 2010 r., Nr WG.III/NS/7724-420/09, Wojewoda Pomorski zawiadomił ? w drodze obwieszczenia ? o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania, za nieruchomość oznaczoną jako działka nr 31/1. Przedmiotowe pismo zostało wywieszone na tablicy ogłoszeń Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku i Urzędu Miejskiego w Gdańsku oraz zamieszczone na stronach internetowych w/w podmiotów.
Pismem z dnia 03 lutego 2010 r. Wojewoda Pomorski zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania, za nieruchomość oznaczoną jako działka nr 31/1 Dyrektora Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Gdańsku, reprezentującego Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad.
Na zlecenie Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku rzeczoznawca majątkowy, Pan Krzysztof Matysik, sporządził operat szacunkowy. Rzeczoznawca dokonał wyceny prawa własności przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę 533 628,00 zł (słownie: pięćset trzydzieści trzy tysiące sześćset dwadzieścia osiem złotych 00/100).
Pismem z dnia 15 lutego 2010 r., Nr WG.III/NS/7724-420/09, poinformowano Dyrektora Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Gdańsku, reprezentującego Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad o sporządzeniu operatu szacunkowego i wyznaczono 7-dniowy termin na zgłoszenie ewentualnych uwag bądź zarzutów odnośnie wyceny, zaznaczając jednocześnie, że nieudzielenie odpowiedzi w w/w terminie potraktowane będzie jako brak zastrzeżeń co do oszacowanej wartości przedmiotowej nieruchomości.
O sporządzeniu operatu szacunkowego Wojewoda Pomorski poinformował również w drodze obwieszczenia z dnia 15 lutego 2010 r., Nr WG.III/NS/7724-420/09, które zostało wywieszone na tablicy ogłoszeń Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku i Urzędu Miejskiego w Gdańsku oraz zamieszczone na stronach internetowych w/w podmiotów.
Pismem z dnia 08 września 2010 r., Nr WG.III/NS/7724-420/09, poinformowano Dyrektora Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Gdańsku, reprezentującego Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad o zebraniu całego materiału dowodowego oraz wyznaczono 7-dniowy termin na zapoznanie się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, a także wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów.
O zebraniu całego materiału w sprawie Wojewoda Pomorski poinformował również w drodze obwieszczenia z dnia 08 września 2010 r., Nr WG.III/NS/7724-420/09, które zostało wywieszone na tablicy ogłoszeń Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku i Urzędu Miejskiego w Gdańsku oraz zamieszczone na stronach internetowych w/w podmiotów.
Po przeanalizowaniu całości zgromadzonego w sprawie materiału Wojewoda Pomorski ustalił, co następuje:
Z treści art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), wynika, że organem właściwym do orzekania w przedmiotowej sprawie jest wojewoda.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania ustala się według wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, zaś jej stan należy przyjąć z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji. Wspomniane odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 18 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm).
W niniejszej sprawie Wojewoda Pomorski zlecił wykonanie operatu szacunkowego, mającego na celu określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr 31/1. W dniu 30 października 2009 r. rzeczoznawca majątkowy, Pan Krzysztof Matysik, przeprowadził wizję w terenie, a następnie sporządził operat szacunkowy. Rzeczoznawca dokonał wyceny prawa własności przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę 533 628,00 zł (słownie: pięćset trzydzieści trzy tysiące sześćset dwadzieścia osiem złotych 00/100) .
Dla oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego podstawowe znaczenie ma § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z 2005 r. Nr 196, poz. 1628), który stanowi, iż przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich cen wartość gruntów określa się, w myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia, w sposób następujący:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;
2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.
Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
W niniejszej sprawie, analizie poddano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg w okolicach jak najbardziej zbliżonych
do wycenianej nieruchomości. Transakcje te zostały zawarte przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Gdańsku do celów budowy i modernizacji dróg i dotyczyły działek gruntu przeznaczonych pod budowę drogi Południowa Obwodnica Miasta Gdańska w obrębach: 124, 127, 129, 130, 134 oraz 136 gminy Miasta Gdańsk. Stwierdzono, że podstawowymi cechami składającymi się na wartość nieruchomości na analizowanym rynku są: lokalizacja, dojazd do działki, otoczenie, powierzchnia i kształt działki, przeznaczenie w planie oraz rodzaj użytków i stan zagospodarowania.
Dokonując analizy transakcji zawartych w okresie od lipca 2008 r. do września 2009 r., rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania dwadzieścia cztery nieruchomości i na ich podstawie ustalił, że ceny 1 m2 powierzchni nieruchomości gruntowych niezabudowanych kształtowały się od 65,00 zł do 140,00 zł.
Uwzględniając te dane oraz stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość 1 m 2 prawa własności działki nr 31/1 na kwotę 102,00 zł (sto dwa złote), zaś wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości oszacowano na łączną kwotę 533 628,00 zł (słownie: pięćset trzydzieści trzy tysiące sześćset dwadzieścia osiem złotych 00/100), w tym wartość składników budowlanych została oszacowana na kwotę 5 416,00 zł (słownie: pięć tysięcy czterysta szesnaście złotych 00/100), a wartość nasadzeń została oszacowana na kwotę 1 892,00 zł (słownie: jeden tysiąc osiemset dziewięćdziesiąt dwa złote 00/100).
Mając powyższe na uwadze, uznać należy, iż rzeczoznawca majątkowy, Pan Krzysztof Matysik, sporządził operat szacunkowy zgodnie z cytowanymi przepisami oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, dokonując prawidłowego określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej.
W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, Nr 199, poz. 1227, z 2009 r. Nr 72, poz. 620), w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Wobec faktu, że Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Gdańsku poinformowała Wojewodę Pomorskiego, iż przedmiotowa nieruchomość nie została wydana przez jej właściciela w terminie wskazanym w cytowanym przepisie, orzeczone odszkodowanie odpowiada kwocie wartości nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, tj. kwocie 533 628,00 zł (słownie: pięćset trzydzieści trzy tysiące sześćset dwadzieścia osiem złotych 00/100).
Wyjaśnić również należy, że podjęte przez Wojewodę Pomorskiego, w toku niniejszego postępowania, działania nie doprowadziły do ustalenia bliższych danych osobowych oraz adresu Pana Wincentego Wincz-Koderko. W związku z powyższym właściwym jest, zdaniem Wojewody Pomorskiego, zastosowanie w przedmiotowej sprawie art. 133 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego, jeżeli osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia albo wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody. Potwierdzenie dokonania wpłaty kwoty ustalonego odszkodowania do depozytu sądowego Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Gdańsku, reprezentujący Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad ? winien przekazać Wojewodzie Pomorskiemu.
Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia Wojewoda Pomorski orzekł jak w sentencji.
Pouczenie:
- Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego.
- Stronom przysługuje prawo wniesienia odwołania od niniejszej decyzji do Ministra Infrastruktury za pośrednictwem Wojewody Pomorskiego w terminie 14 dni od daty jej doręczenia.