WBMiP-IV.3120.1.2025.MARS
INDYWIDUALNA INTERPRETACJA PRAWA PODATKOWEGO
Prezydent Miasta Gdańska, działając na podstawie art. 14j § 1 i § 3 w zw. z art. 14b, art. 14c ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa (t.j.: Dz. U. z 2025r. poz. 111 zwanej dalej o.p.), w zw. z art. 5 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (t.j.: Dz.U. z 2025 r. poz. 707 zwanej dalej upol), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 13 maja 2025 roku o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej w odniesieniu do przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego w zakresie opodatkowania podatkiem od nieruchomości lokalu mieszkalnego przeznaczonego na najem krótkoterminowy jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 13 maja 2025 roku Pan …, reprezentowany przez pełnomocnika Pana … złożył wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w sprawie podatku od nieruchomości dla lokalu wynajmowanego krótkoterminowo. Przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów formalnych, wobec powyższego organ podatkowy pismem nr … wezwał Wnioskodawcę o dostarczenie oświadczenia, o którym mowa w art. 14b § 4 o.p. oraz o doprecyzowanie stanu faktycznego wskazanego we wniosku o informację, czy lokal mieszkalny położony przy ulicy … wpisany jest do Ewidencji Obiektów Noclegowych prowadzonej przez Prezydenta Miasta Gdańska. Wezwanie zostało skutecznie doręczone Pełnomocnikowi Wnioskodawcy w dniu 6 sierpnia 2025 roku. Pełnomocnik Wnioskodawcy w piśmie z dnia 7 sierpnia 2025 roku (data wpływu do urzędu 11 sierpnia 2025r.) złożył oświadczenie o treści: „Elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji, na dzień jego złożenia, nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, ani kontroli celno-skarbowej. Jednocześnie informuje, że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w drodze decyzji ani postanowienia organu podatkowego.” oraz wskazał, że lokal mieszkalny położony przy ulicy … jest wpisany do Ewidencji Obiektów Noclegowych prowadzonej przez Prezydenta Miasta Gdańska. Mając powyższe na uwadze, w dniu 13 sierpnia 2025 roku pismem nr … organ podatkowy zawiadomił Pełnomocnika Wnioskodawcy o wyznaczeniu nowego terminu wydania interpretacji do dnia 21 sierpnia 2025 roku.
W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.
Pan … jest właścicielem nieruchomości położonej w Gdańsku przy ulicy …. Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Mieszkanie jest wynajmowane krótkoterminowo. W celu optymalizacji zarządzania najmem zostało ono powierzone firmie specjalizującej się w wynajmie – firmie …. Umowa obejmuje przekazanie mieszkania firmie do zarządzania najmem krótkoterminowym oraz obsługi rezerwacji. Pełnomocnik Wnioskodawcy, przedstawiając własne stanowisko w sprawie stanu faktycznego wskazał, że podatek od tej nieruchomości ma być naliczony według obowiązujących stawek dla lokali mieszkalnych dla osób fizycznych.
Prezydent Miasta Gdańska po rozpatrzeniu przedmiotowego wniosku, Pana …, w imieniu którego działa Pan …, w świetle obowiązującego stanu prawnego, wyjaśnia co następuje.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 upol opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W myśl definicji zawartej w art. 1a ust. 1 pkt 3 upol przez grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej rozumieć należy grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a, który stanowi, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami. Norma prawna zawarta w art. 5 ust. 1 pkt 2 upol. stanowi, że rada gminy określa wysokość stawek podatku od nieruchomości. Jednakże ustawodawca określa maksymalne stawki dla poszczególnych kategorii budynków, w tym wyższe dla budynków związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, a preferencyjne dla budynków mieszkalnych. Ustawodawca opodatkowanie budynków mieszkalnych lub ich części różnicuje w zależności od tego czy faktycznie wykorzystywane są na działalność gospodarczą. Charakter budynku jako budynku mieszkalnego jest bowiem przesądzający, co do zasady, dla zastosowania niższej stawki podatkowej, za wyjątkiem sytuacji, gdy dochodzi do rzeczywistego zajęcia takiego budynku lub jego części na cele działalności gospodarczej – wówczas winny być one opodatkowane stawką najwyższą. Preferencyjna, najniższa stawka podatku od nieruchomości, ma zastosowanie do przedmiotów opodatkowania stanowiących mieszkanie, w których właściciele zaspokajają swoje podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Zatem ustalony winien zostać stan faktyczny, z którego będzie wynikać, czy lokal jest wykorzystywany na potrzeby mieszkaniowe właściciela, czy też nie, bowiem stawka podatku od nieruchomości właściwa dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej uzależniona jest od tego, czy budynki te lub ich części zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Ustawodawca na gruncie przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie stworzył ustawowej definicji pojęcia budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Konsekwencją braku tej definicji w ustawie, jest konieczność odniesienia się do językowego znaczenia tego pojęcia, co w praktyce oznacza konieczność odniesienia się do wykładni dokonywanej przez orzecznictwo sądowe. Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego PWN (http://sjp.pwn.pl/) pojęcie „zająć” oznacza „zapełnić sobą lub czymś przestrzeń lub powierzchnię”. Zajęcie na cele prowadzenia działalności gospodarczej w przypadku lokalu mieszkalnego oznacza zatem, że dana przestrzeń lub powierzchnia zajęta jest wyłącznie na wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem takiej działalności, a jej domyślna podstawowa funkcja mieszkalna jest wykluczona. Ocena ta jest związana z weryfikacją faktu (okoliczności faktycznej), czy powierzchnia jest zajmowana na prowadzenie działalności gospodarczej czy też na cele mieszkaniowe przez jej faktycznego użytkownika, tj. osobę, która z takiej powierzchni korzysta. Dodatkowo, aby uznać, że dana powierzchnia w lokalu mieszkalnym jest zajęta na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie może ona jednocześnie spełniać funkcji mieszkalnej. W orzecznictwie przyjmuje się, że poddanym w wątpliwość nie może być fakt, iż działalność wynajmu krótkoterminowego lokali, jest działalnością nastawioną na osiągnięcie zysku. Lokal taki nie jest bowiem wykorzystywany do realizacji osobistych celów Wnioskodawcy, nie służy także zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych, czy też w tym zakresie potrzeb jego rodziny. Służy on celom komercyjnym (wyrok NSA z dnia 06.07.2023r., sygn. akt III FSK 127/23). Realizacji podstawowych potrzeb mieszkaniowych nie należy utożsamiać z zakwaterowaniem mającym najczęściej charakter krótkotrwały i nie wiążący się z podstawową funkcją budynku wyznaczoną w ewidencji gruntów i budynków. Tym samym powtarzający się (w założeniu) krótkotrwały, odpłatny najem lokali mieszkalnych (na dobę lub kilka dni) niezwiązany z zaspokojeniem potrzeb mieszkalnych najemcy i jego rodziny, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich i w związku z tym czynność taka skutkuje zajęciem lokalu mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej. Zgodnie z treścią art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (t.j.: Dz. U. z 2023r., poz.1944) przez użyte w ustawie określenie usługi hotelarskie należy rozumieć - krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych. Zgodnie ze wskazanym przez Wnioskodawcę stanem faktycznym lokal mieszkalny przeznaczony jest na najem krótkoterminowy, tym samym spełnia cechy działalności gospodarczej, o których mowa w art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018r. – Prawo przedsiębiorców (t.j.: Dz.U. z 2024r., poz.236), a więc jest to zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Sposób zorganizowania danej działalności wynika z jej przedmiotu, wymogów rynku oraz potrzeb prowadzącego taką działalność. W tym znaczeniu obejmuje ona także czynności przygotowawcze, takie jak oferowanie lokalu do wynajmu. W przedstawionym stanie faktycznym, mieszkanie zostało przekazane firmie … do zarządzania najmem krótkoterminowym oraz obsługi rezerwacji. Pojęcie „obsługi rezerwacji" obejmuje działania związane z oferowaniem mieszkania, ponieważ jest to jeden z kluczowych etapów procesu rezerwacji. Działania te obejmują prezentację nieruchomości na stronie internetowej, a także zapewnienie, że mieszkanie jest dostępne do rezerwacji. Innymi słowy, oferowanie mieszkania jest nieodłącznym elementem procesu obsługi rezerwacji, ponieważ bez niego nie byłoby możliwe dokonanie samej rezerwacji. Ciągłość działalności oznacza natomiast zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, co nie wyklucza możliwości prowadzenia działalności tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. W Ewidencji Obiektów Noclegowych okres świadczenia usług jest całoroczny. Dla zastosowania właściwej stawki podatku od nieruchomości kluczowe znaczenie ma w niniejszej sprawie fakt, iż działalność w postaci obsługi rezerwacji, w tym oferowania mieszkania, a następnie wynajmu za odpłatnością, jest działalnością nastawioną na osiągnięcie zysku. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, działalność w zakresie zapewnienia obiektów noclegowych turystycznych i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania spełnia cechy działalności gospodarczej (wyrok NSA z 04.02.2020r., II FSK 716/18).
Z opisanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego można w sposób jednoznaczny wywieść, iż przedmiotowy lokal mieszkalny został oddany w zarząd firmie wynajmującej go w celu realizacji w nim jednego z głównych przedmiotów działalności gospodarczej, jakim jest zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania klientom. Właściciel mieszkania, który nawiąże współpracę z operatorem, który świadczy usługę zarządzania wynajmem, nie musi zakładać działalności gospodarczej. W tym przypadku odpowiedzialność za prowadzenie działalności spoczywa na operatorze, który jest zarejestrowany jako firma. W tym miejscu należy wskazać również, że nie bez znaczenia jest fakt wpisania lokalu mieszkalnego położonego w Gdańsku przy ulicy … do Ewidencji Obiektów Noclegowych prowadzonej przez Prezydenta Miasta Gdańska. Okres świadczenia usług jest całoroczny. W treści art. 5 ust. 1 pkt.2 lit. b upol ustawodawca przesądził o opodatkowaniu takich budynków (ich części) maksymalną stawką opodatkowania, jeżeli budynek (jego część) został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej (wyrok NSA z 24.04.2024r., III FSK 141/22).
Z powyższych powodów organ podatkowy nie podziela stanowiska Wnioskodawcy wyrażonego we wniosku, wskazującego na fakt, że: „podatek od tej nieruchomości ma być naliczany według obowiązujących stawek dla lokali mieszkalnych dla osób fizycznych”.
Niniejsza interpretacja udzielona została w oparciu o przepisy prawa podatkowego obowiązujące na dzień wydania interpretacji przez organ podatkowy i dotyczy opisanego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego.
Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnymi błędami lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego, podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona interpretacja traci swą aktualność.
W myśl art. 14na w związku z art. 119a ustawy Ordynacja podatkowa ochrona wynikająca z indywidualnych interpretacji prawa podatkowego jest wyłączona w zakresie stosowania klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania.
POUCZENIE
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Aleja Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk.
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024r. poz. 935) skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi na adres: Prezydent Miasta Gdańska, ul. Nowe Ogrody 8/12, 80-803 Gdańsk.